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曾停工20年，地價(jià)漲了200倍的廣信資產(chǎn)包，又有了新進(jìn)展。

時(shí)間也是非常巧合，剛好三年時(shí)間，**不差！

6月29日晚間，萬科發(fā)布公告稱，公司擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“信托計(jì)劃”），為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的七家戰(zhàn)略投資者，同時(shí)萬科將繼續(xù)擔(dān)任項(xiàng)目操盤方，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。

公告顯示，本次交易完成后，萬科將整體回籠資金390.4億元。據(jù)披露，此前萬科累計(jì)已對(duì)廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權(quán)投入，390.4億元為股東借款。

此次萬科引入戰(zhàn)略投資者并不是單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是采用“股權(quán)+債權(quán)”的交易方式，分三步走：萬科將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，收回前期股權(quán)投入40億元，獲得預(yù)付款溢價(jià)30.4億元；同時(shí)根據(jù)“同股同投”原則，信托計(jì)劃根據(jù)萬科此前的股東借款投入，向廣州萬溪提供借款70.4億元用于歸還萬科給廣州萬溪的前期借款；**引入并購貸249.6億元，歸還萬科給廣州萬溪的剩余前期借款。

萬科“吞”廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包

2017年6月29日，萬科在現(xiàn)場(chǎng)公開拍賣中，以人民幣551億元的代價(jià)，投得已破產(chǎn)的廣東國投（廣東國際信托投資公司）旗下廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包（起拍價(jià)高達(dá)446.77億元），溢價(jià)率23.33%。

這場(chǎng)創(chuàng)紀(jì)錄的拍賣，吸引了眾多房企大咖的到場(chǎng)，碧桂園、保利、越秀、萬科、中海、信達(dá)、華發(fā)、華潤(rùn)等悉數(shù)到場(chǎng)。廣州萬科總經(jīng)理更是親臨現(xiàn)場(chǎng)督戰(zhàn)。

業(yè)界將這場(chǎng)收購稱為“史詩級(jí)交易”。拍賣價(jià)10億元一跳，最終被萬科收入囊中。



注：評(píng)估基準(zhǔn)日期為2016年6月30日

資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)為廣州市共計(jì)16宗可開發(fā)土地，其剩余權(quán)益可開發(fā)計(jì)容建筑面積約預(yù)計(jì)為200多萬平方米，性質(zhì)多為商住或商服用地，主要位于中心區(qū)荔灣區(qū)、越秀區(qū)，總貨值超過千億。



注：評(píng)估基準(zhǔn)日期為2016年6月30日

廣信房產(chǎn)的輝煌與落寞

在廣州樓市的版圖上，曾一度輝煌的廣信房產(chǎn)是無法被忽略的存在。

廣信房產(chǎn)，是廣州最早開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一，隸屬于廣東國投。1988年廣信房產(chǎn)開創(chuàng)廣州市土地出讓“招拍掛”先河，如今，這一地區(qū)（花地大道兩側(cè)1.07平方公里約1500畝商品住宅）樓面價(jià)已超過4萬，30年時(shí)間地價(jià)上漲200倍，見證了房地產(chǎn)的財(cái)富奇跡。

“老廣”曾以擁有廣信的房子為榮。赫赫有名的63層、以花命名的春蘭花園、紅棉苑、廣信牡丹閣、五羊新城的廣信豪景大廈等“八景”……均為廣信房產(chǎn)所開發(fā)。

1999年，廣信房產(chǎn)母公司廣東國投因債務(wù)危機(jī)破產(chǎn)。受其影響，廣信房產(chǎn)終止了一切合作開發(fā)項(xiàng)目。此后數(shù)年廣東國投在破產(chǎn)清算過程中雖然處理了部分資產(chǎn)，但最核心的土地資產(chǎn)一直處在塵封中。當(dāng)年花地大道那塊地，廣信僅開發(fā)了不到1/3，經(jīng)過歲月發(fā)酵，如今成為廣州市區(qū)罕見的黃金地塊。并且，一閑置就是20年之久。

2012年，市場(chǎng)上一度傳出花地灣地塊有望重新拍賣的呼聲，但最終卻因?yàn)槠鋫鶛?quán)關(guān)系的復(fù)雜而遲遲沒有了下文。

萬科搶下廣信資產(chǎn)包，意在補(bǔ)充廣州核心區(qū)域土儲(chǔ)，拿下未來的戰(zhàn)略制高點(diǎn)，一次性補(bǔ)充千億土儲(chǔ)，足夠廣州萬科未來10年消化。

但是，雖然廣信資產(chǎn)包土地價(jià)值極高，卻涉及錯(cuò)綜復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)、法律糾紛等問題待解決。萬科用了2年半時(shí)間，才完成資產(chǎn)交割。

2017年，萬科拿下廣信資產(chǎn)包之后，進(jìn)展不算太快。

直到2019年初，萬科才發(fā)布關(guān)于廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包完成交割的公告。

當(dāng)時(shí)，萬科已經(jīng)累計(jì)向破產(chǎn)清算組支付投資權(quán)益款及債權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣201億元。同時(shí)，萬科表示，正在與多個(gè)意向方協(xié)商合作開發(fā)該資產(chǎn)包。

2019年12月，廣信房產(chǎn)完成改制，從全民所有制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司。此后，萬科兌現(xiàn)當(dāng)年獲取資產(chǎn)包時(shí)的承諾，引入戰(zhàn)略投資者共同開發(fā)。

萬科**公告顯示，公司已同意下屬企業(yè)廣州萬科企業(yè)有限公司將持有的廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)，以人民幣70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者，同時(shí)收回前期向廣州萬溪或廣信資產(chǎn)包提供的股東投入共計(jì)人民幣320億元。

通過本次交易，萬科預(yù)計(jì)可收到資金390.4億元，其中70.4億元為廣州萬科轉(zhuǎn)讓廣州萬溪的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（含30.4億元的預(yù)付溢價(jià)款），70.4億元為通過新股東投入置換前期原股東投入，249.6億元為通過并購貸款置換前期原股東投入。



戰(zhàn)略投資者為由中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司、深圳市綠景華城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等7家公司共同委托中信信托有限責(zé)任公司發(fā)起“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。

公告顯示，廣州萬溪的主要資產(chǎn)包括廣信資產(chǎn)包和“天河軟件園”項(xiàng)目。而本次交易的合作范圍**于廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目，權(quán)益計(jì)容建面約為210.98萬平方米，主要位于廣州荔灣區(qū)和越秀區(qū)。

萬科表示，在引入戰(zhàn)投后，廣信資產(chǎn)包仍由公司負(fù)責(zé)操盤運(yùn)營(yíng)，并按股權(quán)比例享有廣信資產(chǎn)包經(jīng)營(yíng)收益。5年內(nèi)若廣信資產(chǎn)包取得不少于210.98萬平方米權(quán)益計(jì)容建面的批復(fù)文件，則本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓萬科預(yù)計(jì)將累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益約34.79億元，增加公司凈利潤(rùn)約為26.10億元。

房地產(chǎn)玩到** 果然還是玩金融

萬科走向金融化的信號(hào)非常明確。

萬科前期投入雖然巨大，但通過引入投資者，瞬間回血390億，手里還有這一重磅資產(chǎn)50%的份額，未來將持續(xù)釋放大量利潤(rùn)。

而在交易過程中，涉及7家戰(zhàn)投組成的信托計(jì)劃，并且引入股權(quán)投資、借款、并購貸等多種方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)的來源，越來越向價(jià)值鏈的前端轉(zhuǎn)移。從早期重銷售，到中期重產(chǎn)品，到后來重投資，再到萬科這樣主動(dòng)進(jìn)入不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域，通過復(fù)雜項(xiàng)目的資本運(yùn)作獲取超額利潤(rùn)。

這種模式和手法，越來越像黑石等國際地產(chǎn)投資集團(tuán)。

很多人說地產(chǎn)專業(yè)門檻低，那是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人僅僅停留在已經(jīng)成熟的價(jià)值鏈后端。

而在房地產(chǎn)金融、大宗收并購、不良資產(chǎn)處置等前端領(lǐng)域，有著很高的專業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)門檻。

萬科，是房企中**金融基因的一個(gè)。

財(cái)務(wù)出身的董事長(zhǎng)郁亮，銀行家出身的總裁祝九勝，使得萬科在戰(zhàn)略投資和資本運(yùn)作方面具有天生優(yōu)勢(shì)。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入兼并整合的高潮，不良資產(chǎn)收購的機(jī)遇將越來越多。

三年前就已經(jīng)開始練手的萬科，又走在了行業(yè)前面。

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資訊來源：www.edijin.com