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如何撿漏法拍房？如何避坑？如何實現拍到即賺到？

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法拍房有著許多不可控的因素，比如：清房問題。有很多購買法拍房買來投的人都知道，由于“買賣不破租賃”的原則，帶有租約的房屋不好處理，就算競買人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租賃契約。

所謂“買賣不破租賃”原則，簡單來說就是標物雖然已經賣出去了，所有權也轉移了，但它所存在的租賃契約也一并移轉給了新的所有權人。

通常來說，在法拍房的拍賣公告中會明確標注，該房產是否存在租約，因為按照司法實務操作，法院對于有備案的租約或者相關方提出的**租約都應該進行公示，并標明租約情況。

但在實際操作中，我們曾多次遇到過未標明租約，但確實存在租約的情況，這主要是因為法院在前期調查中，并未被主動告知其續約情況，而且法院很難進行相關信息的核實。

因為買賣不破租賃，那么購買到含有租約的法拍房的買受方就要承擔租約的規定，而一些惡意的租約，由于被執行人為了**限度上減少自己的損失，所以往往會在這些規定中加入一些對買受方造成更大經濟損失的內容，比如：長租約（10-20年的租約），租金抵扣債務利息的條款等等。

當然這些惡意的租約占比其實并不大，因為絕大多數惡意租約都是不被承認的，因為一份合法**的租約一般需要同時具備這幾個條件：1、租約簽訂日期要在法院查封房產前；2、租約要登記備案；3、有實際占有使用的證據；4、租約不超過20年。

如果遇到強行占用房屋，拒不搬離的，我們首先可以嘗試和占用者溝通、協商，因為有部分的占用者需要找到另外居住的地方才能搬走，一般的做法是給予對方一到兩個月的時間來找房搬走，或者先幫他在外面租一到兩個月的房，讓其把房屋騰出來。如果強占者實在無法溝通，就只能通過法律途徑對其進行起訴，讓法院強制執行讓其搬出。

清房難一直是很多法拍房的難題，購買者在競拍前一定要做好相關調查，若你是法拍房“小白”，想買法拍房，**是找一個專業處理法拍房的機構，幫自己提前做好考察，以免產生不必要的糾紛。

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