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如何撿漏法拍房？如何避坑？如何實現拍到即賺到？

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最近法拍房頻頻上熱搜，一會是上海的法拍房破限購，一會是成龍大哥的房子被拍賣，好不熱鬧。

不過，法拍房由于其特殊性，房源的數量，當地的接受度全國各地差異是非常大的。

我們今天就來通過數據，感受一下一個旅游熱門，但是法拍房冷門，三亞市的司法拍賣情況。

由于2020年因為疫情的影響，不能很好的說明三亞司法拍賣的情況。

所以，我們以2019年的數據作為參考，

看看當地司法拍賣的熱度。



圖1 2019三亞司法拍賣住宅成交量走勢

根據圖1顯示，2019年1月—12月，三亞市司法拍賣住宅累計成交金額3.33億元。單看成交量還不能很直觀的感受三亞的法拍房市場。

圖2的數據就能非常好的體現出來。2019年全年三亞司法拍賣住宅一共才成交113套，確實是少的可憐。



圖2 2019三亞司法拍賣住宅成交數量

實際報名參與競拍的人也不是很多，圖3顯示，2019年參與三亞司法拍賣住宅競拍的有386個人。



圖3 2019三亞司法拍賣住宅競拍報名人數

從三組數據不難看出，三亞法拍房市場并不活躍。從19年的數據來看，法拍房可以買，也有人買，只不過少而已。

與全國法拍房成交金額1889億相比，三亞3億的量只占這個市場的1.5‰。

那是什么原因造成一個全國知名的旅游城市，司法拍賣市場確顯得這么低迷呢？

核心有倆個原因：

1.三亞的法拍房是限購的

2.三亞的個人市場經濟活動不活躍

法拍房有倆個優勢對購房者產生吸引力，一個是法拍房本身由于是債務違約造成的特殊拍賣資產，所以一般起拍價格是比較低的，第二個就是對于一些二手房限購的城市，法拍房是不限購的。

三亞當地居民的置換改善需求是有限的，作為一個旅游城市，它的大部分房產需求來自于外省市。但是三亞的法拍房并不具備“不限購”的優勢，就把大量的潛在需求者拒之門外了。

二來是三亞的法拍房供應量本身也是有限的。

圖4，我們能看到，三亞法拍房2019年的流拍率是61.06%，全年三亞法拍房總供應量僅為511套。

由于三亞的支柱性產業是旅游業，導致當地其他類型的市場經濟活動相對貧乏。我們知道，法拍房是來自于債務違約里的抵押物，債務違約多發于經濟活躍地區，三亞市是明顯活躍度不夠，最終反應到法拍房的供應量上，就是房源會很少。



綜上所述，回答題主的問題，三亞的法拍房是可以買的，不過要保證符合當地的購房資格。

而且相比于不限購地區，三亞由于限購，法拍房參與人數少，是更有機會挑到比二手房市場價格合適的房源的。

所以，多留意三亞的法拍房，沒準能撿個大便宜哦~

當然，正如我們前面提到的法拍房還是有一定風險的。我們可以從以下幾個方面入手，排查風險。

1.房子的稅費風險

稅費一直是買房預算里的重要支出。法拍房和二手房一樣，購買需要交對應的稅費。但是和二手房不一樣的是，一般不清楚法拍房源的持有者的信息，比如持有者是企業，就需要交納土地增值稅，這樣的房子買過來可能成本就非常高了。

2.過戶風險

有些房子可能因為各種原因是沒有房產證的，那么競買者買過來之后要辦理房產證就會花費比較多的時間和經歷了。

3.占用風險

這是法拍房在媒體里最被妖魔化的風險，隨著司法環境的不斷完善，有些地區的占用問題已經得到了很好的解決，不過成都的占用依然存在，這是購買時需要提前注意的。

4.貸款風險

很多人買房子是需要貸款的，但是并不是所有房子所有人都能正常貸款的，有些銀行對老房子或者某些個人資質會很看重。也建議需要貸款的買房者，提前做好貸款資格的預審，確定可以放款后，在去競拍。否則，如果拍成功但是銀行不能放款，自己又沒有其他辦法繳納全款。法院就會把競拍的保證金扣掉。這是要特別注意的。

如果題主要買法拍房，建議按照以下流程完成買房操作~

首先肯定是選一個好的競拍的房源。然后要做房源的盡職調查，目的是調查房子的占用情況，并看能否解決，計算稅費看費用是否合適，其他欠費有沒有特別多，**確保房子是可以拍的。

覺得沒問題，在競拍開始前做好競價方案，提高拍中的概率，上海目前的中標率是很低的。同時還要提前準備好個人資料，做貸款預審，保證是能夠貸款的。

**能夠競拍成功，后面就可以拿法院出的三書，去產權交易中心辦理繳稅過戶了。

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資訊來源：云拍丨云拍圈